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Fecha de publicación: 2019-04-02
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Especial E&N: Cómo crece la demanda inmobiliaria en Centroamérica

Cobran fuerza en la región los desarrollos de viviendas verticales y de menor tamaño, así como complejos de uso mixto.

Por Ana Cristina Camacho, José Barrera, Luis Sierra, Roberto Fonseca, Gloria Rodríguez y Lorena Álvarez

En todos los países de la región –con excepción de Nicaragua, que sigue atravesando una aguda crisis económica y política- el sector inmobiliario registró crecimientos de un dígito, como resultado de una serie de factores entre estos un mayor número de proyectos habitacionales tanto de interés social como del segmento Premium, una creciente demanda de complejos de oficinas por parte de empresas locales y extranjeras y la irrupción de proyectos de uso mixto en casi toda la región.

Para 2019, líderes gremiales y empresariales consultados por E&N, coincidieron en que este sector registrará una actividad dinámica y fuerte, por diversos factores. Entre ellos, que la región crecerá en una tasa promedio del 3,3% de acuerdo a estimaciones de la Comisión Económica para América Latina y El Caribe (CEPAL), que está en marcha una amplia cartera de proyectos inmobiliarios del sector privado en casi todos los países la región y, por último, a obras de infraestructura del sector público que están agregando valor y plusvalía a los proyectos inmobiliarios.

Daniel Álvarez, Socio Director de Cushman & Wakefield, AB Advisory explicó que en el caso de Costa Rica, es precisamente la Inversión Extranjera Directa (IED) el disparador clave de demanda por espacios de oficinas corporativas, un mercado en franco crecimiento desde hace una década.

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Según sus palabras, es un mercado que muestra “cifras sanas, con leves movimientos en sectores específicos, fruto del comportamiento normal del mercado, así como debido a la entrega de nuevos proyectos relevantes”.

Panamá, por su parte, continúa siendo un polo de desarrollo en este campo producto de una agresiva estrategia de inversión pública, que incluye ampliación en las líneas del Metro de Ciudad de Panamá, nuevos puentes sobre el Canal de Panamá, la explosión de la primera mina de Cobre en el país canalero, obras que traen consigo mayor demanda de alternativas de viviendas, oficinas y otros proyectos inmobiliarios.

Proyecciones en otros Mercados

La firma Colliers proyecta en general un buen año en el sector de desarrollo inmobiliario. La empresa tiene operaciones en Panamá y Costa Rica. Mónica Castillo, gerente de Inteligencia Inmobiliaria, comentó que cada país tiene sus particularidades muy ligadas al contexto económico y político, aunque reconoce que hay tendencias comunes para todos.

En Panamá, Colliers ve un año muy similar al anterior con todo y las elecciones presidenciales prontas a efectuarse. Es un país con ritmos de construcción creciente, donde la demanda por inversión siempre está presente aún cuando muchas veces la tónica es que se construye, los inversionitas compran y los edificios pasan desocupados.

La perspectiva en Costa Rica para Colliers es positiva luego de un año donde hubo elementos distorsionadores: discusión nacional en torno a la reforma fiscal, huelga del sector pública que se prolongó entre tres y cuatro meses. Pasada este crisis, el sector vuelve a reactivarse con un aspecto adicional: los desarrolladores ahora son más precavidos para invertir, apoyándose en estudios de mercado.

De acuerdo con Castillo, en el pasado muchos desarrollos se hacían sin estudios previos y terminaban siendo edificaciones con baja rentabilidad, pues el mercado no respondía a sus expectativas. Ahora, previendo tales riesgos, estudian muy bien qué se va a construir y las condiciones existentes.

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El análisis de Cushman & Wakefield refiere crecimientos moderados para este año en el caso de Guatemala, Honduras y El Salvador.

En Guatemala puntualmente, se percibe un acelerado proceso de urbanización y tras este fenómeno deviene una gran oferta por parte de desarrolladores plegados a la tendencia regional de proyectos de usos mixtos (vivienda, oficinas y comercio), según indicó Janio Rosales, director ejecutivo de la Cámara Guatemalteca de la Construcción (CGC). Para los estratos socioeconómicos medio y bajo, la preferencia se ubica en soluciones de vivienda verticales.

El Salvador, por su parte, vive sin duda un período de dinamismo luego de superar un verdadero letargo en el 2016, cuando el sector reclamó una simplificación de trámites para nuevos desarrollos por parte del Estado. Fruto de tales demandas es el boom en la construcción de edificios de apartamentos, una reactivación de la inversión pública y el desarrollo del segundo convenio de Fomilenio.

Este último es un programa financiado por el Gobierno de Estados Unidos con una contrapartida del gobierno salvadoreño con el objetivo de mejorar el clima de inversión para fomentar el crecimiento economico y reducir la pobreza.

En el caso de Honduras, si bien la demanda de vivienda se ha concentrado tanto en San Pedro Sula como en Tegucigalpa, es en esta última ciudad donde se registra una mayor oferta y demanda, debido a la concentración de oficinas gubernamentales y de organismos multilaterales, que establecen sus sedes en el Distrito Central, el que está próximo a sumar los dos millones de habitantes.

Por ello se observa un crecimiento en los municipios aledaños a la capital como Santa Lucía, Valle de Ángeles, Santa Ana, Tatumbla y Zambrano, consideradas ahora, ciudades dormitorio tanto por su cercanía como por una mayor percepción de seguridad.

Sin embargo, las construcciones mantienen precios similares a los de Tegucigalpa por la alta inversión para llevar agua potable y un sistema de desinfección de las aguas residuales, ya que el sistema colapsó en 1998 con el Huracán Mitch. A esto se suma la topografía irregular de los terrenos, heredados por la industria minera que precedió a la urbe.

Por el contrario, en San Pedro Sula y municipios como Choloma, donde el despegue urbanístico está asociada a la industria manufacturera en todas sus variantes, el acceso al agua es más cercano y por ende, los costos son menores.

Nicaragua es donde las proyecciones tienden a ser negativas, con un sector inmobiliario golpeado por la incertidumbre política y la desaceleración económica del país, que según datos de la Comisión Económica para América Latina (CEPAL) pasó de crecer a un ritmo anual cercano al 5% a registrar un decrecimiento de -3,1% en 2018 y de proyectar -0,3% en 2019.
Por otra parte, datos oficiales del Banco Central de Nicaragua indican que el Indice Mensual de Actividad Económica (IMAE) del sector costrucción cayó -11,6% entre abril y noviembre de 2018, como efecto del impacto de la crisis política y económica que vive el país.
Esta desacelaración sólo es superada por la industria de la hotelería y el comercio (-33,4%).
El efecto ha sido grave. De acuerdo a una encuesta realizada por el COSEP entre el sector privado, las empresas desarrolladoras confirmaron que en ese periodo las ventas de viviendas del segmento medio cayeron en -80% con respecto al año anterior y en -20% las de interés social.
Para 2019, proyectan una caída de -5% en las ventas relacionadas con el segmento alto y medio alto con respecto al 2018 y del -20% para el caso de urbanizadores de casas de interés social.

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Tendencias

En casi todos los países de la región, se observa como tendencia por parte de los consumidores –sobre todo de jóvenes parejas- el interés por vivir en zonas céntricas, cercanas a sus centros de trabajo, aunque ello implique vivir en complejos habitacionales verticales, con pequeños espacios, pero con opciones de espacios para socializar e interactuar.
José Luis Salinas, miembro de la junta directiva de la Cámara Costarricense de la Construcción, valoró que Costa Rica es quizás el mercado que tiene una inclinación más marcada a adoptar tendencias propias de ciudades desarrolladas, con apartamentos cada vez más pequeños.
Por otra parte, el mercado inmobiliario centroamericano apuesta por seguir ofreciendo un portafolio de instalaciones físicas de uso mixto. Las razones son muchas, pero las más relevantes están relacionadas con el colapso vial de las carreteras de la región; el tiempo que tarda la población en desplazarse hacia y desde sus lugares de trabajo y la búsqueda de estilos de vida donde en un espacio integrado se satisfagan necesidades de trabajo, compras, deportes, alimentación y entretenimiento.
Empresarios consultados afirman que es un esquema que sigue sumando adeptos y registra año con año rentabilidades mayores. Claro está que conforme crece la demanda y las poblaciones o inversiones nuevas se mueven en una u otra dirección, surgen otras ciudades o puntos geográficos atractivos.

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Las edificaciones verticales constituyen otra tendencia fuerte que seguirá presente durante este año, tanto para unidades residenciales como para albergar oficentros. Estos últimos también tienden a ubicarse en su mayoría dentro de parques industriales, porque según explicó José Luis Salinas, de Costa Rica, es un sector que crece de la mano con la fuerza laboral y los perfiles que gradúan las universidades.
De acuerdo con su opinión, los jóvenes que trabajan en estos lugares a menudo se desplazaban por grandes distancias y como respuesta, las multinacionales ubican puntos céntricos. El recurso humano, agregó, se mueve de manera flexible, lo cual condiciona el mercado inmobiliario.

Colliers coincide con la tendencia hacia la verticalidad sobre todo en los cascos urbanos. Para zonas fuera de los centros de ciudad, la construcción horizontal aún permanece porque las personas buscan más bien espacios mayores y estilo más rural. Tal es el caso de las zonas de Grecia y Turrúcares en la provincia de Alajuela de Costa Rica, ambas regiones están tomando mucho atractivo.

En vivienda, las generaciones nuevas están dispuestas a vivir en espacios sin zonas verdes privadas, pero a cambio de compartir otro tipo de amenidades como son piscinas, gimnasios, lo que está empujando la construcción de altura. La posición de expertos es que se trata de una tendencia urbana, pues en el interior prevalecen viviendas más pequeñas al reducirse el tamaño de las familias.

¿Se impondrá el co-living?

Mónica Castillo, de Colliers, afirmó que se está ante un proceso de maduración del estilo co-living. Pensados más hacia jóvenes profesionales, deseosos de socializar, pero sin interés en tener un casa grande, los co-living están emergiendo en las grandes ciudades de Estados Unidos, Asia y Europa entre los jóvenes que ya no solo buscan áreas verdes en común o una piscina. Ahora les gusta tener disponibilidad de espacios donde puedan integrarse con sus pares a través de salas de yoga, salas de lectura, parque de mascotas, salas de juegos, comedores, restaurantes, todo aquello que les permita interactuar. Algunos lo consideran una extensión del co-working: buscan una vida en comunidad sostenible, participativa e inspiradora.

El co-living es un concepto relativamente nuevo, nacido en el marco de Silicon Valley y a partir del modelo de economía colaborativa. Lo interesante es que poco a poco este estilo de vida cala también entre las poblaciones mayores de 65 años, curiosamente porque demandan integralidad y participación con colectivos homólogos.
El año pasado los co-living, según proyecciones de la firma Euromontor Internacional, fue una de las 10 tendencias globales de consumo más importantes y todo parece indicar que su presencia seguirá creciendo.

Cushman & Wakefield plantea también que la región irá hacia un mayor auge de los desarrollos eficientes, capaces de adecuarse a las necesidades de los inquilinos, bien por la flexibilidad de espacios con diseños a la medida, por la maximización en el uso de luz natural como medio para aislar calor y reducir el consumo de energía eléctrica o bien por el uso de otros productos más sostenibles desde el punto de vista ambiental.

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En Centroamérica, los desarrolladores también se alinean a satisfacer las demandas por espacios de cotrabajo (coworking) aunque quizás no a los niveles de otros países de América Latina, como Brasil y Argentina, apuntó Daniel Alvarez.
En términos generales los coworking se crean para aumentar la rentabilidad de un espacio determinado, muchas veces dentro del comercio al detalle como son los centros comerciales. Los estudios señalan, uno de ellos publicado por la firma JLL el año pasado, que estos espacios están dirigidos a cuatro tipos de usos: para teletrabajo, como plataformas de venta minorista, como lugares para impulsar negocios o bien para colectivos de artistas o creativos que requieren de espacios con características especiales.
Según datos de la firma Global Coworking Survey, alrededor de 1.7 millones de personas –millennials, emprededores, startups y profesionales independientes– utilizan unos 19.000 espacios para tales fines en el mundo. Se prevé que este modelo represente para el 2025 un 30% del total de oficinas. Centroamérica no escapa a esa tendencia

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