Por Mariano Moya Alfaro, asociado del área de mercados capitales en Cushman & Wakefield | AB Advisory
Según el Banco Central de Costa Rica (BCCR) la meta inflacionaria del país era de ±3% para este año. Sin embargo, ya esta cifra se superó considerablemente.
La entidad también revisó hacia la baja los indicadores de crecimiento de Costa Rica: se proyectaba un 3,9% de crecimiento del producto interno bruto (PIB) para 2022, en enero pasado, pero se redujo a 3,4%.
Puede leer: Espacios inmobiliarios flexibles toman fuerza en Centroamérica
Específicamente, para el sector de la construcción, se proyectaba con un crecimiento de 2,4% en enero de 2022 y la expectativa bajó a un 0,8%.
Por otra parte, el índice de precios al consumidor (IPC) registró la variación interanual más alta de los últimos diez años y ya para junio, este mismo indicador alcanzaba el 10,06%, lo que supera el doble dígito por primera vez desde 2009.
Esta coyuntura económica, que se compone de cambios en muchos más indicadores, tiene a todos los sectores preguntándose: ¿qué viene?. El sector inmobiliario no es la excepción.
“Aunque la percepción de los efectos de la inflación es mucho más ágil en algunas esferas de la economía del país, en otras, como la inmobiliaria, todavía no podemos ver impactos tangibles. Esto quiere decir que, de momento, este fenómeno macroeconómico no ha permeado a los precios o la disponibilidad del mercado. Podemos estimar que habrá aumentos en los costos, sí, pero cuánto será este incremento y otros cambios serán visibles en uno o hasta dos trimestres más”, aseguró Mariano Moya Alfaro, asociado del área de mercados capitales en Cushman & Wakefield | AB Advisory.
Los datos más recientes del sector de oficinas en Costa Rica, correspondientes al primer trimestre de 2022 y extraídos por Cushman & Wakefield | AB Advisory, destacan una tasa de disponibilidad en niveles históricamente altos a raíz de la pandemia (19,0%, cifra 58% mayor al primer trimestre de 2020). El precio promedio del alquiler por metro cuadrado es de 20 dólares y se contabilizan 373.000 m2 disponibles.
En cuanto al sector industrial y logístico, el mismo periodo reportó un desempeño destacable con la entrega de más de 80.000 m2 de nuevo inventario, con altos niveles de pre-colocación. Otro hallazgo importante fue la fuerte demanda por inmuebles de calidad, que permitieron alcanzar la mayor cifra de absorción neta en el primer trimestre del año de la última década. Se espera la entrega de más de 200.000 m2 de nuevo inventario que se encuentra actualmente bajo construcción, los cuales reportan sanos niveles de pre-colocación, superiores al 60%. El área vacante sobrepasa los 407.000 m2 y la tasa de vacancia es de 6,3%.
De interés: Altea abre dos nuevas tiendas al oeste de San José, Costa Rica
¿Qué puede esperar el sector inmobiliario en adelante? Esto aseguran los expertos.
Como parte de sus servicios de asesoría estratégica, Cushman & Wakefield | AB Advisory observa de cerca el panorama actual para diseñar cursos de acción personalizados para sus clientes. No obstante, a continuación, Mariano Moya Alfaro resume algunos criterios generales que pueden adelantar lo que el sector inmobiliario debe esperar para los próximos meses.
1) El incremento de los costos en el sector inmobiliario es inminente
El incremento en costos del sector inmobiliario es una realidad para toda la región y Costa Rica no escapa de esto. Sin embargo, todavía no se puede ver con claridad la manera en la que impactará a los distintos segmentos del mercado. “¿En qué proporción aumentarán estos precios? Eso está por verse y será la elasticidad de la oferta y la demanda la que lo determine. Podemos intuir que la escalada en los precios favorecerá a los proyectos que fueron construidos hace poco tiempo y a aquellos han recibido un adecuado mantenimiento para mantenerse vigentes”.
Específicamente para los desarrolladores, el reto general es analizar cómo cada proyecto nuevo puede diferenciarse cualitativamente, y hacer un replanteamiento total de costos para adaptarse a esta nueva realidad. “Si hablamos de un proyecto residencial, por ejemplo, vale la pena preguntarse si el modelo de construcción para vender es aún válido o si se puede reconfigurar como una construcción para alquilar (multifamily). En estos tiempos, hacer amplias ingenierías de valor y pensar fuera de lo que tradicionalmente se ha hecho, podrá generar proyectos rentables aún con la nueva realidad de precios”.
En cuanto a los precios de la construcción (que aumentaron más del 25% entre 2021 y 2022), Costa Rica podría sentir los efectos inflacionarios debido a la importación de acero. “Cada actor inmobiliario tiene características distintas dependiendo de la naturaleza de su proyecto, el subsector geográfico donde se ubica y muchas otras variables. Siempre es recomendable asesorarse con un experto inmobiliario para analizar todas las aristas que pueden estar en riesgo ante el aumento de precios y diseñar planes de contingencia que puedan convertir este momento en una oportunidad”.
2) El nearshoring vino para quedarse
Aún en medio del panorama incierto, la tendencia del nearshoring podría ser un gran sostén para los sectores inmobiliarios en Costa Rica. “Es justamente por estas crisis que hemos atravesado en los últimos años que las empresas buscan ejecutar estrategias de nearshoring que les permitan, entre otros beneficios, reducir costos. Consideramos que este episodio inflacionario reforzará las ventajas de esta modalidad”.
El nearshoring es una tendencia que se aceleró debido a la pandemia por COVID-19. Se trata del traslado de operaciones extraterritoriales a un sitio más cerca de la casa matriz de cada empresa. El ejemplo más común son las multinacionales estadounidenses que buscan mover sus operaciones desde países asiáticos hasta puntos más cercanos en América.
La cercanía con Estados Unidos, la optimización y manejo de riesgo en la cadena de suministros, la coincidencia de la zona horaria con esta potencia y nuestro principal aliado comercial, constituyen algunas de las ventajas más favorables que hacen de Costa Rica un destino altamente competitivo para inversionistas estadounidenses.
Cifras de la Agencia de Atracción de Inversiones de Costa Rica, CINDE, indican que el 2021 cerró con 360 empresas multinacionales en Costa Rica, una cifra récord por sexto año consecutivo. Según la misma entidad, se crearon 22.461 empleos formales y se contabilizaron 103 proyectos de inversión captados: 32 de empresas nuevas y 71 reinversiones.
“La crisis del COVID-19 dejó grandes lecciones para la industria y una de las más importantes fue la de reconocer que los jugadores del sector inmobiliario que sepan actuar con cautela, estrategia y análisis profundo, podrán extraer las mejores ventajas de la coyuntura actual. Es importante acompañar estos esfuerzos con la asesoría especializada adecuada”.
3) No existen previsiones de efectos generalizados en la oferta y la demanda
De momento, no se puede hablar de un efecto generalizado de la inflación en la oferta o la demanda. “El espacio físico, sea de oficinas, vivienda, industria u otros, responde a una necesidad que no desaparece con las crisis. Puede que se reduzca, pero es complicado predecir la escala en este momento para cualquier submercado”. Por esta razón, es complejo efectuar recomendaciones generalizadas.
En el caso de los arrendatarios, por ejemplo, una recomendación amplia es prestar atención a los vencimientos y renovaciones de sus contratos. “En muchos acuerdos, los incrementos ya están pactados, pero, cuando se vencen estos contratos, se están renegociando condiciones de cero y esto puede impactar los costos de arrendamiento. Siempre sugerimos una revisión de las cláusulas relacionadas con costos operativos, cuotas de mantenimiento, derechos de auditoría de gastos y costos, para buscar mejoras en esos rubros”.
Los desarrolladores, por su parte, podrían aprovechar para repensar el esquema de financiamiento que usan para detectar espacios de mejora. “En cuanto a los inversionistas, es importante trabajar en la negociación de los activos estabilizados y revisar el valor que van a generar dentro del portafolio. El objetivo es buscar oportunidades de mejora en ingresos”, concluyó Moya Alfaro.
